A gazdagok kiváltsága lett a lakáshitel? - Egész Európában párját ritkítja, ahogy a magyarok viselkednek

lakashitel 02

Az egész Európai Unión belül nálunk a legkisebb a háztartások lakáshitel-tartozása, a GDP-arányos lakossági eladósodottságban pedig az utolsó előtti helyen állunk. Végre egy jó hír – gondolhatják sokan, csakhogy az alacsony hitellel való ellátottság a lakossági kilátások bizonytalanságáról, a magyar hitelpiac fejletlenségéről árulkodik, még ha rövid távon vannak is biztató jelek. A lakáshitelek kétharmadát a legmagasabb jövedelmű egyötöd veszi fel Magyarországon, a babaváró hitelnél viszont csak egyharmad ez az arány, ami arra utal, hogy a hitelek „demokratizálása” egy kitörési pont lehetne a híresen alacsony magyar hitelpenetráció növelésére.

Túl alacsony a magyarok hitelellátottsága

Magyarországon 3,4 millió háztartás él saját, és 376 ezer bérelt lakásban. Bár nemzetközi összevetésben is magas a saját ingatlannal rendelkezők aránya, és rendkívül komplex a magyar otthonteremtési támogatási rendszer (amely inkább kiegészítője, mint helyettesítője a banki hitelfelvételnek) az MNB 2020-as vagyonfelmérésének részletes adatai szerint a saját lakásban élő családok mindössze 15%-ának van lakáshitele.

lakashitel terkep

Még amelyik családnak van is lakáshitele, annak is nagyon alacsony a tartozása nemzetközi összevetésben. Egy átlagos lakáshiteles háztartásnak nagyjából 7,0 millió forintnyi fennálló lakáshiteltartozása van, ami 18 ezer eurót jelent, és ezzel sereghajtók vagyunk az egész Európai Unióban. Euróban számítva Romániában több mint háromszor, az EU átlagában csaknem hétszer akkora az átlagos lakáshitel-tartozás, mint nálunk – derült ki nemrég a Portfolio Hitelezés 2024 konferenciáján Virág Barnabás MNB-alelnök előadásából.

lakashitel grafikon 01

Az abszolút összegnél pontosabb képet ad, ha a gazdaság fejlettségéhez mérjük a lakosság eladósodottságát. A lakosság teljes banki hiteltartozása a GDP arányában 13,5%-ra rúg, ennek nagyjából a felét teszik ki a lakáshitelek, másik felét a fogyasztási célúak. A teljes lakossági GDP-arányos lakossági hitelpenetráció alapján az utolsó előttiek vagyunk az EU-ban, a vállalatokkal együtt pedig hátulról a negyedik helyen állunk.

lakashitel grafikon 02

A KSH adatai szerint 652 ezer darab lakáshitel-szerződés volt érvényben 2023 végén, ami mindössze 78%-a 2008-ban beállított 839 ezres csúcsnak. 2015 és 2023 között lényegében nem emelkedett a lakáshitelek darabszáma, pedig a hiteltartozás mértéke időközben 2997 milliárd forintról 5003 milliárd forintra, 67%-kal emelkedett. Állományi szempontból tehát a 2015 óta bekövetkezett kisebbfajta lakossági hitelboom kizárólag az átlagos hiteltartozás kétharmados növekedésének köszönhető, és nem a hitelfelvevők növekvő számának.

lakashitel grafikon 03

A lakáshitelek darabszámának a stagnálása ráadásul úgy következett be, hogy időközben (2015 vége óta) az érvényben lévő szabad felhasználású jelzáloghitelek darabszáma az MNB adatai alapján 333 ezerről 149 ezerre olvadt. Gazdasági növekedés ide, kiterjedt családtámogatások oda, csak lakáshitelből a KSH adatai szerint az elmúlt tíz évben 849 ezer darabot engedélyeztek a bankok, míg az előző tíz évben 920 ezret. Ennek persze demográfiai okai is vannak, mindenesetre ezek az adatok a piac egyértelmű szűkülését jelzik.

lakashitel grafikon 04

Mi a magyarázat?

Nincs elég jövedelmünk a hitelfelvételhez – gondolhatnánk, csakhogy még azt sem lehet állítani, hogy a magyarok jövedelméhez képest kifeszített lenne az eladósodottság. Régiós összevetésben átlagosnak, az uniós rangsorban alacsonynak mondható a jövedelemarányos törlesztőrészlet, az ingatlanérték-arányos eladósodottság szempontjából pedig egyedül Ausztriát előzzük meg.

lakashitel grafikon 05

Az MNB legfrissebb Pénzügyi stabilitási jelentése szerint az újonnan felvett lakáshitelek összege a fedezeti ingatlan értékének az arányában (HFM mutató) 50-53%, a törlesztőrészlet az adósok nettó jövedelmének arányában (JTM mutató) 33-35% között mozgott az elmúlt két évben. A 70% feletti HFM-mel és 40%-os JTM-mel felvett, kifeszítettnek tekinthető hitelfelvételek aránya mindössze 10-11% volt, tehát a döntő többség esetében az MNB adósságfékszabályai nem jelentenek effektív korlátot, a fő okot nem itt kell keresni.

lakashitel tablazat 02

Az alacsony átlagos hitelellátottság egy újabb magyarázata az lehet, hogy a hitelfelvétel túlzottan koncentrálódik a tehetősebb rétegekre, az adósságfék-szabályoktól függetlenül is. Megnéztük ezért, hogy oszlanak meg a lakáshitelek vagyoni és jövedelmi kategóriák szerint. Az MNB említett háztartási vagyonfelmérése alapján 2014 óta jelentősen romlott, de még mindig viszonylag kiegyenlített a lakáshitellel való ellátottság az egyes vagyoni decilisek között. Csakhogy ez a statisztika meglátásunk szerint torz képet mutat a témánk szempontjából, hiszen éppen a magasabb lakáshitel-tartozás csökkenti a nettó vagyont, így hitelfelvételük miatt a relatíve tehetősebb, hitelképes ügyfelek is az alacsonyabb nettó vagyoni decilisekbe kerültek.

Megbízhatóbb lehet ezért, ha a jövedelem alapján nézzük meg, kik is vesznek fel Magyarországon lakáshitelt. Megkaptuk az MNB-től az újonnan kihelyezett hitelekkel kapcsolatos adatokat 2023 utolsó negyedévére vonatkozóan, sőt, ezek a személyi kölcsönök és a babaváró hitelek számait is tartalmazzák. Mint látható, darabszám alapján a lakáshitelek 56%-át veszi fel a legtöbbet kereső felső 20%, és 80%-át a felső 40%.

lakashitel grafikon 06

A felvett lakáshitelek volumene alapján természetesen jobbra tolódik még ehhez képest is az eloszlás: a lakáshitelek összegének a 67%-át veszi fel a felső jövedelmi ötöd, és 86%-át a felső jövedelmi kétötöd. (A jegybank nekünk adott tájékoztatása szerint a jövedelemhatárok a hivatalos Eurostat statisztikáiból jönnek, és egy adósra jutó jövedelmet néznek az összehasonlíthatóság érdekében. Ez persze nem véletlen: a magasabb jövedelemhez a magasabb terhelhetőség és hitelezhetőség tartozik.

lakashitel grafikon 07

A legalsó jövedelmi egyötöd átlagosan 7,4, a legfelső pedig 17,0 millió forintot vett 2023 utolsó negyedévében az MNB adatai szerint. A relációk feltehetően azóta is változatlanok, az átlagos hitelösszegekben viszont 2024 első hónapjaiban jelentősebb növekedés következett be: az átlagos hitelösszeg emelkedése mögött elsősorban a kamatkörnyezet csökkenése áll, emellett a CSOK Plusz hitelek magasabb maximális hitelösszege is felfelé húzza az átlagot. Ugyanakkor mint láttuk, a 2015 és 2022 közötti alacsony kamatkörnyezet nem hozott emelkedést a lakáshitelek teljes darabszámában.

lakashitel grafikon 08

Van azonban egy eléggé „demokratikus” hitelünk is

A fenti ábrákból az is kiderül, hogy a lakáshitelekhez képest a személyi kölcsönök felvevőinek a jövedelem szerinti eloszlása kiegyenlítetteb, a babaváró hitelek felvevői között pedig nagyobb arányban találunk olyan jövedelműeket is, akikre a lakáshitel-felvétel kevésbé jellemző. Különösen figyelemre méltó, hogy a babaváró hitelek 30%-át az alsó jövdelmi 40%-hoz tartozók veszik igénybe. Az adatokból arra következtethetünk, hogy megfelelő hitelkonstrukció kialakítása esetén a hitelfelvétel „demokratizálható”, és a teljes hitelpiac szempontjából is értékelhető volumen érhető el: 2019. júliusi indulása óta több mint 250 ezer babaváróhitel-szerződést kötöttek a bankok, a babaváró állomány 2061 milliárd forinton áll, ami a teljes banki lakossági hitelállomány 20%-át jelenti.

lakashitel grafikon 09

A babaváró hitel mint a „legdemokratikusabb” hiteltermék sikere mögött olyan tényezők állnak, mint

  • a futamidő végéig tartó kamatmentesség (meglévő várandósság vagy a gyermekvállalás 5 éven belüli teljesülése esetén), amely alapján a törlesztőrészlet a jelenlegi 11 milliós maximális hitelösszeg esetén sem emelkedhet 51 ezer forint fölé,
  • a felülről korlátozott hitelösszeg, amely megálljt parancsol az alacsony jövedelműek túlzott eladósodásának ( a legutóbbi adatok szerint a döntő többség 11 millió forint értékben veszi igénybe, és így sem fizet havonta 51 ezer forintnál többet érte),
  • a szabad felhasználás, a fedezetmentesség, az alacsony adminisztrációs igény és az egyszerű hitelfelvétel.

A babaváró hitel legfontosabb hátránya, illetve kockázata a hitelpiac „demokratizálása” és ezáltal a hitelpenetráció növelése szempontjából az, hogy

  • csak házaspárok vehetik igénybe életkori korlátokkal,
  • csak egy alkalommal vehető fel,
  • amennyiben nem teljesül a gyermekvállalás 5 éven belül, vissza kell fizetni a már igénybe vett kamattámogatást, és személyikölcsön-szerű termékké alakul a hitel.

A babaváró hitel jó „penetrációnövelő” termék tehát, ez utóbbi három tényező azonban lassítja ezt a növekedést.

PORTFOLIO VÉLEMÉNY

Egy ötlet a babaváró hitel feljavítására. Kiküszöbölhetők lennének ezek a gátló tényezők anélkül, hogy a babaváró hitel elvesztené attraktivitását, csökkenne a gyermekvállalásra ösztönző ereje, vagy jelentősen növekedne a termékből fakadó költségvetési teher. Például azzal, ha 1. egyedülálló és élettársi kapcsolatban élő , illetve idősebb friss szülők is igénybe vehetnék, 2. ezzel összefüggésben nem lenne elvárás a gyermekvállalás 5 éven belüli teljesítése, viszont 3. minden új gyermek érkezése esetén egyszer (tehát akár több alkalommal, pl. várandósság közben és születés után 1 éven belül) felvehető lenne a maximális összeghatárig (ezáltal kitolódnának valamennyire a hitelfelvételek, viszont a tartós hatás megmaradna, sőt, akár nőne, hiszen minden gyermek után felvehető lenne), 4. eltörölnék a második és harmadik gyermek után járó tőkeelengedést, de ettől még továbbra is vonzó és ösztönző erejű maradna a termék, hiszen szülés/örökbefogadás esetén biztosítaná az adott gyermekre felvett hitelösszeg esetében a futamidő végéig járó kamatmentességet.

További magyarázatok az alacsony hitelpenetrációra

Meggyőződésünk tehát, hogy fontos szerepe van az alacsony lakossági hitelpenetrációban az alacsonyabb jövedelmi szegmensek rossz hitelezhetőségének, amit a babaváró hitellel sikerült oldani, nélküle rosszab lenne a helyzet. Virág Barnabás MNB-alelnök a Portfolio említett konferenciáján ezt a szempontot nem emelte ki, további figyelemre véltó okokat azonban felsorolt az alacsony hitelpenetráció okai között. Szerinte az alacsony hitelpenetráció okai változatosak:

  • az alacsonyabb termelékenységből fakadó alacsonyabb jövedelmek,
  • a nehezen megfizethető lakások és a késve alkalmazkodó kínálat,
  • a devizahitelezésből fakadó múltbeli rossz tapasztalatok,
  • a bankok iránti gyenge bizalom, a hitelaverzió és az alacsony pénzügyi tudatosság,
  • a strukturálisan magas hosszú hozamok.

Az MNB „Pénzügyi szokások a post-covid érában” elnevezésű, 1000 fő részvételével zajló 2021-es telefonos felmérése szerint

  • a lakosság 77%-a először a családjához és/vagy a barátaihoz fordul, ha pénzre van szüksége,
  • a lakosság 99%-a fontosnak tartja, hogy ne adósodjon el túlságosan,
  • a lakosság 58%-a szerint egy bank felé eladósodni rosszabb, mint bárki másnak tartozni,
  • a lakosság 94%-a, ha meg tudja oldani másképp, nem szeretne banki hitelt felvenni,
  • a lakosság 80%-a inkább nem veszi meg, ha csak banki hitelből engedhetne meg magának valamit (kivéve a lakásvásárlást).

Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak.

Részletes jogi információ

Forrás: portfolio.hu

Cookie-kat használunk

Weboldalunkon cookie-kat (sütiket) használunk a legjobb felhasználói élmény nyújtása érdekében. Ön maga döntheti el, hogy engedélyezi-e használatukat vagy sem. Ha szeretne többet megtudni adatvédelmi szabályainkról és a sütik használatáról, kattintson a 'Több információ' feliratra.